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長租公寓下半場調查:一半是火焰,一半是海水

更新日期:2019-09-20 19:24:41

圖片來源@全景網

文丨業界風云匯,作者丨火火

近日,蛋殼公寓、自如寓接連被傳出赴美IPO的消息,且兩家公司均否定了上市傳聞。無風不起浪,為何長租公寓品牌在市場降溫后尋求上市呢?

眾所周知,2018年部分長租公寓被傳出甲醛房,甚至一些企業以爆雷、破產的方式退出。行業早已從野蠻式發展階段,進入下半場。一些頭部企業要想穩固行業地位,并繼續擴張,就需要通過繼續融資謀求更好的發展。

那么,如今長租公寓市場到底是什么行情?為何長租公寓受到部分青年群體的喜愛?行業又存在哪里問題呢?

市場有需求,但價格較高

近兩三年,長租公寓品牌紛紛涌現在全國主要的一二線城市,包括房產中介鏈家旗下的自如寓、紫梧桐資產管理有限公司投資的高端白領公寓品牌——蛋殼公寓、以及許多中小品牌公寓等,就連地產商巨頭萬科、龍湖也分別推出了泊寓、紅璞。長租公寓集結了房產中介、房地產企業、資本市場,以及個人投資者,四方力量齊聚會師。

長租公寓賽道引來眾多玩家進入,是因為他們都看到了行業有著較大的市場需求。

前幾年,大多數城市租房群體主要通過線下房產中介,或者線上58同城、趕集網、搜房網等渠道租房,可真正開始租房時卻會遇到照片與實物不一樣、看中的房子已經被租出去了的情況,甚至有二房東亂收費的現象。種種被坑的經歷讓越來越多的租房族成為弱勢群體,于是大家漸漸轉變觀念,希望找品牌直租的房子,這樣不容易出現貨不對板的情況,房屋的安全性也更有保障。

隨著生活水平的提高,人們的居住需求也發生了很大變化,更加注重高品質的用戶體驗,以及個人隱私不受侵犯。雖然買不起房子,但也不愿意合租或者群租。而且城市外來打工族流動性較大,哪怕是合租房也難以找到合適的伙伴,所以不少人選擇長租公寓直租。

另外,隨著單身潮的來臨,長租公寓因為基礎設施齊全,有統一管理,品質較高,而受到單身群體的青睞。加上政府打擊群租房,刺激了一部分長租公寓的需求。

就長租公寓的發展現狀,筆者走訪了位于北京市朝陽區秀水街3號院1號樓建國門和平自如寓。該店工作人員小王表示,房源面積在16-21平米之間,均為一居室,月租6099-6899元之間,價格通常是樓層越高、面積越大就越貴,低樓層、小面積就會便宜一些,另加收10%的服務費。合同周期1-12個月都可以,如果簽約周期為1-3個月,月租金會上浮20%;4-6個月上浮10%,7-11個月上浮5%,一次簽約12個月不上浮,且最終的租金是上浮后再加收10%的服務費。也就是說實際月租金在6700-9000元/月之間。

在負一層是公共活動區域,租戶可以在這里休息、聊天、工作等,另外還有健身房,每節課150元。在看房的過程中,休息區只有兩個女租客,拿著電腦在那里辦公,可見真正使用的公共區域的租客不多。

小王介紹,這里的租戶主要是附近上班的年輕人,入住率有70-80%。用戶一旦和自如寓簽約后,不能換房,同類型的也不可以,如果換房要收半個月的租金。

看完房后,筆者問了一些居住在這里的租戶,有的表示服務還不錯,已經住習慣了;有人表示剛來北京工作不久,主要是看中這里離工作的地方近,就租住在了這里,等熟悉北京的環境后,可能下次會找別的地方居住;還有人表示雖然環境還可以,但是價格較高,而且公共區域設施一般,自己也很少用,感覺不是很值。

隨后,筆者來到位于東城區天壇東里乙48號萬科泊寓天壇店,工作人員表示,該店分為三種戶型,一是25平米的一居室,月租均價在5400元左右;二是30平米兩居室,月租4500元,窗戶在樓道,因為采光差,所以價格較低;三是25平米的LOFT,月租5400-6100元之間。目前,只有一居室的房源,其他兩種戶型都已租滿。泊寓是6個月起租,押一付一,如果一次性付款,能夠享受租金95折,不另收服務費,收取商水商電費用。

在基礎設施方面,租戶通過刷人臉識別智能控制系統后,才能進入公寓,安全性較高。一樓有公共的辦公空間和廚房,以及WiFi網絡等,租戶可以免費使用。

通過調查發現,無論是泊寓、自如寓等主流品牌的長租公寓,還是其他品牌都位于較繁華的地段,以工作在附近的年輕群體為主,他們愿意支付較高的租金。

不過,有業內人士表示,長租公寓前兩年相比住小區房有一定的優勢,現在的價格上漲了。他們前期通過低價吸引用戶入住,然后遞次漲價再獲得利潤。長租公寓主要是搶走了一室一廳的市場,因為一室一廳其實是租金最貴的,許多租戶又不愿意找人合租,而選擇長租公寓。以目前來看,長租公寓非常繁華的地段,且位于地鐵口附近,入住率能達到80%,地段差一點入住率會比較低。

競爭激烈,靠資本推動

許多玩家看到長租公寓市場需求較大,于是紛紛進入。加上資本的助推,長租公寓一時成為風口。

由于長租公寓早期發展階段,主要靠廣告營銷而被用戶所知道,再通過低價吸引租戶成為其租客,行業競爭非常激烈。而且前期長租公寓玩家為了搶占房源,不惜高價承包房源,然后再做公寓改造,也需要投入不小的資金,無形之中提升了運營成本。

長租公寓行業自2018年起便頻繁出現資金鏈斷裂,許多中小品牌接連倒閉。同時也誕生了蛋殼、自如等頭部品牌。隨著萬科、龍湖等地產商的布局,行業競爭非常激烈。

對此,一位長租公寓從業者表示:“前兩年,國內許多長租公寓品牌,通過低價和租戶簽約,然后把租約拿去做抵押,拿到更多的現金。這類似于一種發債券的行式,相當于把未來的現金流提前透支,非常不可控,容易出現爆雷。然而,許多長租公寓玩家前期都會保持一種樂觀的心態,以為自己能夠成為幸運兒,可結果是大多數企業都會以失敗而告終。”

也有一些精明的長租公寓品牌會把房東拉來合伙一起做,房屋改造費用由房東出,公寓方來運營,雙方合作按照約定好的營收比例分成。因為在實際的運營過程中,還面臨著催租、續租、租戶投訴等問題,這些都需要長租公寓運營方去處理。

如今,長租公寓市場普遍的玩法是,通過遞次提高租金,或者以“服務費”、“管理費”等形式間接提升租金。例如,蛋殼公寓、自如寓都會收取服務費。

在調查中,蛋殼公寓的工作人員表示,他們主要的房源分布在小區,是民水民電,相對商住公寓更便宜。合同按統一規定一年一簽,押金為一個月,另收10%的綜合服務費。付款方式分為三種:一是押一付一,另收9%的服務費和1%的管理費;二是付款半年可以享受服務費打8折;三是一次性付一年房租,9%的服務費打一折。1%的管理費無論哪種付款方式,都需要繳納。

許多租戶表示:“服務費是他們所難以接受的,明擺著就是變相漲價。”

此外,長租公寓負面消息不斷,甲醛房、衛生問題、安全隱私問題等,也給行業潑了一盆冷水。

站在行業角度,長租公寓本身也是二房東,只是多了一個品牌名而已,如果問題頻出,也會挫傷租房群體的積極性。

2018年8月,萬科在深圳龍華開啟城中村改造計劃,一時鬧得沸沸揚揚,許多附近的租戶表示城中村一室一廳每月租金價格之前是1000元左右,而萬科宣布加入城中村改造計劃后,同樣的房子房租漲到1500元/月。另有傳言稱:“自如寓和蛋殼公寓為了搶占房源,相互競價,拉高了房租。”

2019年7月,有媒體報道稱:萬科長租公寓推“萬村計劃”,主動違約賠償城中村房東損失。標志著萬科在深圳龍華的城中村改造計劃被擱置。

整體來看,長租公寓中小品牌面臨生存艱難,行業迎來倒閉潮。而自如寓、蛋殼公寓、萬科泊寓等頭部玩家也因為相互競爭,整體帶動了房租上漲,讓租戶苦不堪言。而他們自身也面臨著盈利問題,所以通過不斷漲價、鎖定愿意支付高租金的租戶,維持企業正常運轉。

行業進入下班場,精耕細作才能取勝

據艾媒資訊發布的《2019中國長租公寓市場現狀調查與消費者行為監測報告》顯示,預計到2020年、2025年,我國房屋租賃市場規模將分別達到1.6萬億元、2.9萬億元。目前,90后的租客占比高達75%,大多數年輕人不得不選擇租房。

對于一二城市外來年輕人來說,公寓的舒適程度,互聯網的便捷程度,生活服務的豐富程度成為他們選擇長租公寓的主要因素。特別是隨著自由職業者數量日益增長,越來越多的人選擇在“免費”公共空間辦公,長租公寓市場潛力大。

2018年以來,長租公寓不斷爆雷,行業進入正式下半場。未來具有規模優勢的、品牌優勢、知名度高、口碑好的企業會存活,甚至是越做越大。但也充滿不確定性,特別是房地產商自持物業的情況越來越多,它們自己做長租公寓也成為一種趨勢。

隨著人們生活水平的提高,租戶對居住的品質要求也會越來越高。長租公寓品牌只有精耕細作,不斷地提高運營水平、提供更好的服務、提升入住率,才能立于不敗之地。

雖然長租公寓品牌通過上市后能夠融資,但是還是要回歸到為租客提供優質的服務本身。

得用戶者得天下。

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